2006년 2월 충청남도청은 도청사를 홍성군 홍북면과 예산군 삽교읍 일대로 이전하기로 결정했습니다.이 호재를 시작으로 주변 땅값이 천정부지로 치솟았던 시절이 있었습니다. 도청신도시 조성사업은 2012년 말 입주를 시작해 2020년까지 신도시 내 인구 10만 명을 목표로 하고 있습니다.그러나 예상과는 달리 세종시에 인구가 몰리면서 19.12월경 내포신도시의 인구는 27,000명 정도에 그쳤습니다.이에 따라 주변 토지 거래는 이전과는 달리 쇠퇴했습니다.
이런 상황에서 해당 공매물건도 감정가 75%까지 유찰됐습니다.내포신도시 개발계획과는 달리 기대에 못 미치는 인구유입량도 문제였지만 지분, 분묘, 맹지, 땅토막 등 여러 문제점도 많은 땅이어서 유찰이 잦아진 상황이었습니다.
토지 내 분묘 사진
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게다가 이 땅 한가운데 이렇게 현황 도로가 있어 토지 사용에 제약이 있을 수 있는 상황이었습니다.그러나 이 책의 저자는 내포신도시에서 불과 1㎞ 내외에 위치한 땅이라는 점, 계획관리지역에서 건축할 수 있는 용도가 다양하고 건폐율도 40% 가까이 된다는 점, 가격이 매우 저렴하다는 세 가지 장점을 매력적으로 보고 낙찰받았습니다.그 토지를 개발하려면 도로와의 접선이 중요합니다.
붉은 공매 토지는 파랗게 칠해진 땅을 지나 2차선 메인 도로에서 현황도를 통해 연결되어 있습니다. 1번부터 5번까지의 도로는 모두 군유지입니다.그렇다면 현황 도로를 통해 건축이 가능한지 확인이 필요합니다.
홍성군 건축 조례 제38조를 보면 도로 지정이라는 조항이 나옵니다.2차선 도로에서 물건지 토지까지의 도로는 ‘주민들이 통로로 사용하고 있는 복개된 농로’로 보입니다.그러나 확실하지 않으므로 지지를 위해 건축허가과 담당자에게 문의하거나 국민신문고, 민원사전청구제도 등을 통해 확인하는 것이 좋습니다.문의 결과 현황 도로 및 군유지로 되어 있어 건축허가가 가능하다는 답변을 받았습니다.
토지이용계획확인서를 보시면 역사문화환경보존지역이라는 문구가 보입니다.문화재보호법상 1구역, 2구역, 3구역에는 주요 문화재가 있어 건축에 제한이 있습니다.그렇기 때문에 문화재 공간 정보 서비스를 통해서 어떤 구역인지 확인하고 지자체 담당자에게도 확인해 보는 것이 좋습니다.
공유자가 토지를 환매할 능력이 있는지 확인해야 합니다.토지등기부등본을 보면 공유자 주민등록번호가 빈칸입니다.주민등록번호가 없으면 돌아가신 분으로 생각할 수도 있지만 1984년 이전에는 소유권이전등기시 주민등록번호 기재가 의무사항이 아니었습니다.그러나 주민등록번호가 빈칸일 때는 우선 조심해야 합니다.만약 망자라면 대위상속등기를 하여야 하며 상속인을 상대로 교섭 또는 소송을 진행하여야 합니다.
그런데 저자는 문화재 공간 서비스에서 환호 유적지 발굴 내용을 보고 포털 사이트에서 환호 유적지를 검색한 결과 위 2015년 기사에서 공유자 이름을 발견했습니다.이 기사를 보고 공유자가 살아있다고 확신했대요.여기서 저자의 팁을 하나 소개하겠습니다.등기사항에 주민번호가 없거나 공유자의 연령이 높을 경우 생존 여부를 확인하는 방법이 있습니다.등기부등본으로 공유자 주소를 확인합니다.다음으로 공유자 이웃의 건물, 즉 집 주소를 찾습니다.토지대장을 열람하고 소유자를 확인한 뒤 KT114에 인근 주민의 이름을 문의해 전화번호를 알아봅니다.(시골에 거주하는 어르신 집에는 유선전화가 대부분 있습니다) 이웃에게 전화해 공유자의 안부를 물으면 생존 여부를 확인할 수 있습니다.이런 식으로 확인이 안 됐을 경우 음료를 한 병 사가서 현장에서 확인을 해야 합니다.해당 토지는 공유자 협의를 통해 분할을 한 후 동네 주민들에게 약 3500만원에 매도했다고 합니다.1년여 만에 약 100%의 수익을 올린 사례입니다.
해당 글은 토 대통령의 답이 정해져 있는 토지 투자 책을 읽고 정리한 글입니다.원본은 토 대통령의 답이 정해져 있는 토지투자본을 참고하세요.
토 대통령의 답이 정해져 있는 토지투자 저자 송종욱 출판매일경제신문사 발매 2022년 12월 21일.#토대통령 #답정토지투자 #답정토지 #문화재공간서비스 #역사문화환경보존지역